L’acquisition d’un bien immobilier est une étape majeure, souvent le projet d’une vie. Pour protéger les acheteurs, la loi a instauré un mécanisme essentiel : le délai de rétractation. Ce droit permet à l’acquéreur non professionnel de mûrir sa décision et, si besoin, de se désengager sans pénalités ni justifications.

Fort de mes 20 ans d’expérience dans l’immobilier, je décrypte pour vous ce dispositif.

Depuis la loi dite « Macron » du 6 août 2015, ce délai a été porté à dix jours, offrant une protection accrue aux particuliers. Mais comment fonctionne-t-il précisément ? Qui peut en bénéficier ? Quelles en sont les conséquences ?

Dans cet article, je vous explique en détail :

• Qui est concerné par ce droit de rétractation.
• Les modalités précises du délai de dix jours.
• Les effets concrets d’une rétractation.

Qui bénéficie du délai de rétractation lors d’un achat immobilier ?

Le droit de rétractation est une protection spécifiquement accordée à l’acquéreur non professionnel. Selon l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), ce délai s’applique pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, qu’il soit neuf ou ancien.

Sont donc concernés :

• Les acheteurs particuliers (personnes physiques) qui achètent un logement pour leur résidence principale, secondaire ou pour un investissement locatif.
• Cela inclut également les professionnels de l’immobilier qui achèteraient un bien à titre personnel, pour un usage non lié à leur activité professionnelle.
• Le droit s’applique que l’avant-contrat (promesse unilatérale de vente ou compromis de vente) soit signé devant notaire ou sous seing privé.

Certaines situations excluent cependant l’application de ce délai de rétractation :

• L’achat d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI), sauf si l’objet social de la SCI n’est pas l’acquisition immobilière et que les associés sont des particuliers. La jurisprudence est cependant nuancée et examine au cas par cas.
• L’acquisition d’un terrain à bâtir isolé (hors lotissement). Attention, dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) qui inclut l’achat du terrain, le délai de rétractation s’applique au contrat de construction.
• Les acquéreurs professionnels agissant dans le cadre de leur activité.

Il est important de noter que le délai de rétractation s’applique également pour les contrats de réservation d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou pour un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Enfin, si plusieurs personnes achètent ensemble (un couple marié, des partenaires de PACS, des co-indivisaires), chacun des acquéreurs bénéficie individuellement de ce droit de rétractation.

Achat immobilier : les 10 jours de rétractation en pratique

Une fois l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) signé par toutes les parties, le délai de rétractation de dix jours commence à courir. Son point de départ est crucial.

Point de départ du délai

Le délai ne court qu’à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ¹ avec demande d’avis de réception notifiant l’avant-contrat à l’acquéreur. Si l’avant-contrat est remis en main propre (ce qui est fréquent s’il est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel disposant d’un mandat écrit, comme un agent immobilier ou un notaire), le délai court à compter du lendemain de la remise directe de l’acte. Une copie de l’acte doit être remise à l’acquéreur, et celui-ci doit attester de cette remise par une mention manuscrite spécifique.  

Calcul du délai

Le délai se décompte en jours calendaires (tous les jours du calendrier sont comptés : samedis, dimanches et jours fériés inclus). Toutefois, si le dixième et dernier jour du délai tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant, conformément à l’article 642 du Code de procédure civile.

Comment se rétracter ?

L’acquéreur qui souhaite se rétracter doit le faire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au vendeur (ou à son mandataire, l’agent immobilier ou le notaire, si cela est précisé dans l’avant-contrat). C’est la date d’expédition de la lettre qui fait foi, et non sa date de réception par le destinataire. L’acquéreur n’a aucun motif à fournir et n’encourt aucune pénalité financière.

Délai de rétractation : quelles sont les conséquences ?

L’exercice du droit de rétractation dans le délai imparti a des conséquences claires et définies par la loi.

Si l’acquéreur se rétracte dans les temps

• L’avant-contrat est purement et simplement annulé. Il est réputé n’avoir jamais existé.
• Aucune somme d’argent ne peut être exigée de l’acquéreur avant l’expiration du délai de rétractation, sauf exceptions très encadrées (par exemple, si l’acte est authentique et que le versement est fait entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés).
• Si un dépôt de garantie (ou indemnité d’immobilisation) a été versé par l’acquéreur entre les mains du notaire ou de l’agent immobilier (après la signature de l’avant-contrat s’il est sous seing privé et si le professionnel est mandaté pour le recevoir), cette somme doit lui être intégralement restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation, comme le stipule l’article L271-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Si l’acquéreur se rétracte hors délai

• La rétractation n’est plus possible. L’acquéreur est engagé par l’avant-contrat.
• S’il refuse de signer l’acte de vente définitif sans motif légitime (c’est-à-dire, sans qu’une condition suspensive ne se soit pas réalisée), il perdra généralement le dépôt de garantie versé.
• Le vendeur pourrait également engager une action en justice pour obtenir l’exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts.

Attention à ne pas confondre avec les conditions suspensives

Si, après le délai de rétractation, une condition suspensive prévue dans l’avant-contrat (par exemple, l’obtention d’un prêt immobilier) ne se réalise pas dans le délai imparti, la vente est annulée. Dans ce cas, l’acquéreur récupère son dépôt de garantie sans pénalité, car ce n’est pas une rétractation mais la non-réalisation d’une condition essentielle à la vente.

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Le délai de rétractation est une protection essentielle, mais chaque situation d’achat immobilier est unique et peut comporter ses propres spécificités.